Od lat rynek nieruchomości w Polsce boryka się z problemem braku przejrzystości, szczególnie w zakresie rzeczywistych cen transakcyjnych mieszkań. Ceny ofertowe publikowane na popularnych portalach nieruchomościowych często znacząco odbiegają od cen, po jakich faktycznie zawierane są transakcje. Taka sytuacja utrudnia życie kupującym, sprzyja spekulacjom i w dłuższej perspektywie może destabilizować rynek.
Rządowy projekt „DOM”, czyli portal cen mieszkań, ma na celu wprowadzić większą transparentność i równowagę informacyjną.
Potrzeba przejrzystości rynku
W dyskusjach na temat rynku nieruchomości od dawna pojawia się postulat stworzenia ogólnodostępnej bazy danych o cenach transakcyjnych mieszkań. Eksperci zwracają uwagę, że w krajach takich jak Dania, Holandia czy nawet Czechy istnieją systemy umożliwiające obywatelom wgląd do danych o rzeczywistych cenach nieruchomości.
W Polsce obecnie jedynym źródłem takich informacji są m.in. rejestry prowadzone przez Główny Urząd Statystyczny (GUS) czy Bank Gospodarstwa Krajowego (BGK), jednak są one fragmentaryczne i dostępne z dużym opóźnieniem. Przegląd portali tego typu można sprawdzić w artykule Potencjał informacyjny geoportali szczebla krajowego.
To właśnie z tych potrzeb narodziła się idea stworzenia portalu DOM (skrót od: Dane o Mieszkaniach), który miałby być państwowym, cyfrowym narzędziem informacyjnym prezentującym rzetelne dane o zawartych transakcjach kupna-sprzedaży lokali mieszkalnych. Informacje w nim zawarte mają bazować na danych z aktów notarialnych.
Projekt w drodze
Projekt ustawy, na mocy której miałby powstać portal DOM, trafił do konsultacji publicznych w 2023 roku. Był częścią szerszej inicjatywy cyfryzacji danych przestrzennych i statystycznych. Głównym organem odpowiedzialnym za przygotowanie koncepcji był Główny Urząd Geodezji i Kartografii (GUGiK), współpracujący z Ministerstwem Rozwoju i Technologii.
Portal miałby działać jako rozbudowana część istniejącego już Geoportalu. Dane mają być prezentowane na mapie Polski z naniesionymi transakcjami mieszkaniowymi. Wstępne założenia przewidywały, że dane miałyby być anonimizowane i aktualizowane kwartalnie, z podziałem na rodzaj nieruchomości, metraż, lokalizację oraz cenę za metr kwadratowy.
W połowie 2024 roku projekt ustawy został wpisany do wykazu prac legislacyjnych rządu, ale jego proces został spowolniony przez zmiany polityczne i nowe priorytety. Wiosną 2025 roku temat powrócił. Tym razem jako jeden z punktów programu walki z drożyzną na rynku mieszkaniowym i poprawy dostępności mieszkań.
Obecnie, według zapowiedzi Ministerstwa Rozwoju, portal DOM ma zostać uruchomiony pilotażowo do końca 2025 roku. Początkowo ma objąć tylko największe miasta. Pełne wdrożenie ogólnokrajowe planowane jest na 2026 rok, o ile prace legislacyjne zakończą się w III kwartale 2025 roku.
Co zmieni portal DOM?
Wprowadzenie takiego narzędzia może mieć rewolucyjny wpływ na rynek nieruchomości w Polsce, zarówno z perspektywy kupujących, sprzedających, jak i deweloperów.
Jednym z głównych problemów obecnego rynku jest asymetria informacji. Dane o cenach transakcyjnych są dziś dostępne niemal wyłącznie dla instytucji finansowych, pośredników czy firm analitycznych. Portal DOM wyrówna szans. Każdy obywatel będzie mógł sprawdzić, za ile naprawdę sprzedano mieszkania w danym rejonie. Do tej pory osoby chcące dokonać transakcji na rynku nieruchomości musiały korzystać z cen ofertowych dostępnych na portalach takich jak Nieruchomosci-online.pl.
Przejrzyste dane pozwolą na trafniejszą ocenę wartości nieruchomości i zmniejszenie ryzyka przepłacania. To istotne szczególnie dla osób biorących kredyt hipoteczny. Wiedząc, jaka jest średnia cena transakcyjna w okolicy, łatwiej negocjować z deweloperem lub właścicielem mieszkania.
Dziś ceny mieszkań na popularnych portalach są często zawyżone na. Pojawienie się portalu DOM może wprowadzić psychologiczną barierę. Sprzedający, świadomi, że ich oferta może łatwo zostać porównana z realnymi transakcjami, będą ostrożniejsi przy ustalaniu ceny.
Dane z portalu mogą być wykorzystywane przez samorządy i rząd do monitorowania lokalnych rynków, planowania inwestycji publicznych i programów wsparcia dla młodych kupujących lub najemców.
Potencjalne bariery i kontrowersje
Choć koncepcja portalu DOM spotkała się z szerokim poparciem społecznym, nie brak głosów sceptycznych. Pojawiły się obawy, że nawet anonimizowane dane mogą prowadzić do deanonimizacji konkretnych transakcji, zwłaszcza w mniejszych miejscowościach. Ministerstwo zapewnia jednak, że publikowane będą wyłącznie dane zbiorcze, np. średnie ceny z danego kwartału i rejonu, bez danych adresowych.
Część przedstawicieli branży nieruchomości obawia się, że większa transparentność zmniejszy marże i siłę negocjacyjną deweloperów. Z kolei pośrednicy wskazują, że darmowy dostęp do danych może ograniczyć potrzebę korzystania z usług doradczych.
Zebranie spójnych danych z tysięcy aktów notarialnych i rejestrów wieczystych to nie lada wyzwanie. Dotychczasowe doświadczenia z cyfryzacją pokazują, że mogą pojawić się opóźnienia i trudności z aktualnością danych.
Rewolucja czy ewolucja?
Portal DOM to projekt o ogromnym potencjale. Może znacząco zmienić sposób, w jaki Polacy postrzegają i analizują rynek mieszkaniowy. Choć nie rozwiąże wszystkich problemów z dostępnością mieszkań czy ich wysokimi cenami, to z pewnością uczyni rynek bardziej przejrzystym i racjonalnym.
Wprowadzenie ogólnodostępnych danych o cenach transakcyjnych to krok w stronę dojrzałego, stabilnego rynku, gdzie decyzje są podejmowane na podstawie faktów, a nie emocji i niepełnych informacji.
Jeśli harmonogram zostanie dotrzymany, już w 2026 roku każdy zainteresowany kupnem mieszkania będzie mógł w kilka kliknięć sprawdzić, czy proponowana mu cena odpowiada rynkowej rzeczywistości.
